Les questions du financement de l’investissement locatif sont essentielles pour tous les candidats à ce type d’achat immobilier. Elles entrent dans la stratégie globale de l’investisseur qui cherche à payer moins d’impôts, assurer des revenus et éventuellement réinvestir d’ici quelques années dans un ou plusieurs autres logements. Défiscalisation, déficit foncier, remboursement par anticipation, achat-revente… autant d’avantages ou d’inconvénients qu’il faut intégrer dans sa réflexion d’acheteur afin d’anticiper et bâtir une stratégie d’investissement solide.

Même si la plupart des prêts classiques (à taux fixes ou variables) peuvent s’avérer pertinents pour les investisseurs, des crédits bancaires spécifiques qui s’adaptent à ces besoins bien particuliers des investisseurs ont été mis sur le marché. Deux familles de produits sont proposées à la souscription : les crédits In Fine et les crédits amortissables.


Le crédit in fine est une technique de prêt autorisant le remboursement du capital en fin de crédit et en une seule fois. Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paie que les intérêts du capital. Le remboursement du capital est effectué à la fin à l'aide d'un placement souscrit parallèlement en début de période : c’est ce que l’on appelle un adossement. Cette technique est hautement recommandée aux investisseurs fortement imposés et/ou disposant d'importants revenus fonciers.

Le prêt amortissable est une technique de remboursement d’un prêt qui s’oppose à la technique in fine. Le principe est la facturation de l’intérêt à l’emprunteur, au taux d’intérêt de la période, calculé sur le capital restant dû. Dans ce cas les échéances remboursées par l'emprunteur sont constituées outre des cotisations d'assurance, d'une partie de capital et d'une partie d'intérêt. A la lecture d'un tableau d'amortissement on constate dans le temps qu'à échéances constantes, la partie des intérêts décroît pendant que la partie du capital amorti augmente.

Exemple : Vous empruntez 10.000 F sur 15 ans, soit 180 mois, à 6% annuel. Le prêt est amortissable et vous remboursez par mensualité. La mensualité constante nécessaire pour finir de rembourser votre prêt au bout de 15 ans est de : 84,39 F.
Chaque mois, votre banquier va calculer le montant des intérêts que vous lui devez pour vous "avancer" ses capitaux : Le 1er mois : 10.000 F x 6%/12 = 50 F. Sur votre mensualité de 84,39 F, vous rembourserez 50 F d’intérêts. Le reste, soit 34,39 F sera du capital. Votre capital restant dû après le paiement de votre échéance sera donc de : 10.000 – 34,39 = 9.965,61 F. Le 2e mois : 9.965,61 F x 6%/12 = 49,83 F d’intérêts sur une mensualité de 84,39 F, soit 34,56 F de capital remboursé. Votre capital vous restant à devoir n’est donc plus que de 9.965,61 – 34,56 = 9.931,05 F. Le 3e mois : 9.931,05 F x etc. Et le 180e mois, la formule donnant la mensualité de 84,39 F aura tenu ses promesses : il ne vous restera plus de capital à rembourser. Si le taux venait à changer pendant le prêt, ce qui est la cas des prêts à taux variable, le calcul serait le même : il suffirait de changer le taux pour recalculer la mensualité nécessaire au remboursement total sur la durée restant à courir.

Pour un même capital emprunté sur une durée identique, les échéances de la formule In fine sont bien inférieures à celles de la formule amortissable. Ces échéances ne comprennent en effet pas le remboursement graduel du capital emprunté. Par contre, toujours pour un capital emprunté équivalent sur une même durée, la sommes des intérêts de la formule In fine est beaucoup plus importante que celle de la formule amortissable. Le remboursement des échéances du prêt In fine nécessite moins de trésorerie mais le coût du crédit est plus élevé. Cette formule de financement est très largement réservée à l'investissement locatif. En effet la fiscalité immobilière permet à tout investisseur de déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers.