Depuis très longtemps, la pierre reste la valeur refuge et l’investissement préféré des Français. Mais mesurons-nous parfaitement tous les risques encourus lorsque nous mettons notre logement à la disposition de locataires parfois peu scrupuleux. Dégradation du bien, loyers impayés, frais de justice et d’expulsion, travaux et vacance de locataire… autant de soucis qui généralement n’arrivent jamais seuls et s’accumulent les uns après les autres.

Pour faire face à ces risques de plus en plus souvent rédhibitoires pour qui n’a ni le temps ni les moyens de se consacrer au suivi d’un appartement mis en location, les compagnies d’assurance ont développé une gamme de produits et de services. Ces contrats permettent de se couvrir contre certains de ces risques, mais pas contre tous. Tour d’horizon.

Les loyers impayés
Cette assurance couvre les risques liés au non-paiement du loyer (charges incluses), les frais relatifs aux contentieux locatifs, les frais consécutifs aux dégradations du locataire ou consécutifs à l'expulsion, les indemnités d'occupation (loyers dus par le locataire restant dans le logement malgré un jugement d'expulsion).

La durée d'indemnisation est variable en fonction du contrat que l’on choisit et elle est en principe plafonnée. Les plafonds généralement prévus varient entre 12 et 24 mois. Sachez cependant que les procédures d'expulsion sont longues, et qu'il sera le plus souvent dans votre intérêt d'opter pour un contrat couvrant au moins 20 mois de loyers impayés. Le remboursement peut cependant comporter des limites. Une franchise peut en effet être prévue dans votre contrat, à savoir une somme qui restera en tout état de cause à votre charge, quel que soit le montant de l'indemnisation.

Le prix de l'assurance loyers impayés se situe entre 2 et 3 % du loyer annuel, charges comprises. Ce coût relativement faible incite de plus en plus de nouveaux bailleurs à souscrire cette assurance. Cette souscription se fait en principe en début de bail.

La dégradation du bien immobilier
La règle non écrite autorise généralement le locataire à « user » ou dégrader de 10 % l’an le bien qu’il a loué. Cela correspond, selon des décisions de justice, à une usure normale du bien. Autrement dit, au bout de 10 ans, le propriétaire n’a pas grand chose à dire, au moins pour ce qui est de l’état général, excluant les atteintes à la qualité des structures du logement. Il n’existe pas de contrat spécifique protégeant le propriétaire de l’usure de son bien mis en location. La règle d’un bien correctement entretenu (et donc correctement loué) veut qu’un logement soit réhabilité tous les 10 à 15 ans

Chaque mois, votre banquier va calculer le montant des intérêts que vous lui devez pour vous "avancer" ses capitaux : Le 1er mois : 10.000 F x 6%/12 = 50 F. Sur votre mensualité de 84,39 F, vous rembourserez 50 F d’intérêts. Le reste, soit 34,39 F sera du capital. Votre capital restant dû après le paiement de votre échéance sera donc de : 10.000 – 34,39 = 9.965,61 F. Le 2e mois : 9.965,61 F x 6%/12 = 49,83 F d’intérêts sur une mensualité de 84,39 F, soit 34,56 F de capital remboursé. Votre capital vous restant à devoir n’est donc plus que de 9.965,61 – 34,56 = 9.931,05 F. Le 3e mois : 9.931,05 F x etc. Et le 180e mois, la formule donnant la mensualité de 84,39 F aura tenu ses promesses : il ne vous restera plus de capital à rembourser. Si le taux venait à changer pendant le prêt, ce qui est la cas des prêts à taux variable, le calcul serait le même : il suffirait de changer le taux pour recalculer la mensualité nécessaire au remboursement total sur la durée restant à courir.

La vacance de locataire
La plupart des sociétés de gestion déléguée ou les administrateurs de biens offrent une garantie d’occupation dans leur contrat. Mais elle atteint souvent les 9 ou 10 % des revenus locatifs, ce qui grèvent passablement la rentabilité de l’investissement.

La garantie revente
Elle s’applique en cas de revente d’un bien immobilier dans les 9 ans. Elle garantit à l’assuré ou à ses bénéficiaires la perte financière éventuelle subie lors de la revente du bien immobilier, pour un montant maximum lorsque la revente du bien est due à l’un des événements suivants : décès par accident, invalidité permanente et totale par accident, licenciement. La perte financière correspond au prix d’achat du bien immobilier par l’assuré et le prix de revente de ce même bien payé par le nouvel acquéreur. L’assureur indemnise la perte subie lors d’une revente d’un bien immobilier, entre le prix d’achat et le prix de revente. Le prix est une cotisation unique qui varie autour de 1000 F pour une durée de 9 ans.