Aspects généraux des conditions suspensives

• Les clauses suspensives, dans un avant-contrat (voir fiche précédente), ont pour effet de suspendre la vente à la réalisation d'un événement futur et incertain. Ainsi, si l'événement se réalise, la vente pourra se faire ; s'il ne se réalise pas, la promesse ou le compromis de vente sera annulé - et son bénéficiaire récupérera les sommes qu'il a versées.

• La règle concernant ces conditions est la liberté contractuelle, sachant que la plus courante, notamment parce qu'elle est obligatoire, est la condition relative à l'obtention d'un crédit.

• En vertu de ce principe de liberté contractuelle, dès lors que le vendeur et l'acquéreur sont d'accord, une grande diversité de conditions suspensives peut figurer dans l'avant-contrat (par exemple, la revente préalable par le bénéficiaire d'une promesse de son précédent logement).

La condition suspensive relative à l'obtention d'un crédit

• Elle concerne l'acquéreur voulant financer, au moyen d'un ou plusieurs prêts, l'achat d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte (professionnel et d'habitation).

• On dira alors que la promesse ou le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts.

• Cette condition suspensive est obligatoire. Elle s'applique dès lors que l'acquéreur recourt à un emprunt, sauf si celui-ci indique expressément dans l'avant-contrat qu'il renonce au bénéfice de cette clause (dans ce cas, l'avant-contrat devra préciser que le prix sera payé sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, ou bien devra comporter la mention manuscrite de la main de l'acquéreur indiquant qu'il renonce au bénéfice de la loi même si, en définitive, il recourt à un prêt).

• La condition suspensive d'obtention d'un prêt doit avoir une durée de validité de un mois minimum à compter de la signature de la promesse ou du compromis de vente ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à la formalité d'enregistrement à compter de la date de cet enregistrement.

• Cependant, compte tenu du délai d'instruction par les organismes de crédit, il est prévu une durée de validité de la condition de 2 à 3 mois dans la majorités des cas.

• Si l'acquéreur ne parvient pas à obtenir un financement dans le délai prévu, il ne sera pas engagé par l'acte qu'il a signé (et pourra par conséquent récupérer les sommes qu'il a versées).

• Certains litiges peuvent survenir quant à l'interprétation de la notion d' "obtention du prêt". Voici les différents cas de figure qui ont pu être envisagés par les tribunaux :

- Si l'acquéreur n'a pu obtenir le financement recherché pour des raisons indépendantes de sa volonté : la condition suspensive joue. Il est cependant souhaitable que l'acquéreur puisse justifier qu'il a fait son possible pour obtenir le financement dans le délai prévu.
- Si l'acquéreur ne veut pas du financement proposé : si le financement ne correspond pas à ses capacités financières, il est en droit de refuser les propositions des organismes de crédit. En revanche, le refus d'offres de crédit en rapport avec les ressources de l'emprunteur ne peut s'opposer à la réalisation de la condition suspensive.
- Dans le cas où l'acquéreur a indiqué dans la promesse ou le compromis de vente les conditions d'endettement qu'il souhaite respecter (cela peut concerner par exemple le taux d'intérêt ou une mensualité maximale) : la condition suspensive pourra jouer si les offres de crédit ne correspondent pas à ses exigences.