La fixation du loyer

• Le loyer est fixé librement par le propriétaire avant la mise sur le marché.
• Mieux vaut se renseigner sur les prix pratiqués dans le quartier pour fixer le plus juste prix. Trop cher et le logement risque de mettre du temps pour trouver un locataire solvable. Pas assez cher, et c'est le capital qui offre un rendement insatisfaisant pour plusieurs années.

L'augmentation du loyer en cours de bail

• Si une clause de révision du loyer existe dans le contrat de bail, le propriétaire est en droit de réévaluer le loyer chaque année.
• Dans le cas contraire, il doit attendre le terme du bail pour proposer une augmentation (tous les trois, six ou neuf ans en général).
• La révision annuelle intervient à la date anniversaire du bail et ne peut excéder le montant de l'indice INSEE du coût de la construction (BT01).
• Un propriétaire qui oublierait de réévaluer le loyer à la date anniversaire est en droit d'effectuer un rattrapage les années suivantes.
• Il en va de même pour un locataire s'estimant lésé par des augmentations illégales, et ce pendant une période de trente ans. Si vous estimez que l'augmentation fait l'objet d'une erreur de calcul ou d'appréciation, il faut commencer par envoyer une lettre recommandée au propriétaire ou à son mandataire.
• Une augmentation de loyer est susceptible d'intervenir en cours de bail lorsque des travaux d'amélioration ont été effectués. Mais pour qu'elle soit valable, les deux parties ont dû s'entendre préalablement par écrit. Dans le cas contraire, l'augmentation est considérée comme illégale.

L'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail

• Le propriétaire peut augmenter le loyer de son bien immobilier s'il constate une sous-évaluation manifeste au regard des loyers pratiqués dans le voisinage pour un bien comparable.
• Pour prouver sa bonne foi, le propriétaire doit accumuler un certain nombre de "preuves" de la sous-évaluation. L'observatoire des loyers qui existe dans certaines villes ou dans certaines régions de France est là pour lui fournir les données nécessaires.
• A défaut, il peut s'adresser aux agents immobiliers qui travaillent dans le quartier ou aux copropriétaires de l'immeuble ou des maisons voisines.
• Le propriétaire doit adresser au moins trois tarifs comparés pour les petites agglomérations et au minimum six tarifs pour les communes appartenant à une grande agglomération (plus d'un million d'habitants).

La forme légale

• L'augmentation, pour être valable juridiquement, doit être proposée au locataire six mois au moins avant l'expiration du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifiée par acte d'huissier.
• La proposition ne sera valable qu'à partir de la date de réception et si celle-ci a bien été reçue par toutes les personnes colocataires (même pour un couple marié).
• Le bailleur doit obligatoirement reproduire dans sa lettre le texte intégral de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989.
• Si ces dispositions ne sont pas respectées à la lettre, l'augmentation qui interviendrait tout de même serait déclarée nulle et non avenue et le locataire serait en droit de ne pas la payer. Le bail serait donc automatiquement reconduit dans les mêmes conditions antérieures.

Le refus de l'augmentation

• Le locataire qui accepte le nouveau loyer doit répondre au bailleur dans les deux mois après réception de la proposition.
• Le locataire qui refuse d'acquitter l'augmentation du loyer doit impérativement le notifier par lettre recommandée au propriétaire puis saisir la commission départementale de conciliation avant toute attaque en justice. Il en va de même pour le propriétaire.
• La commission est une instance où siègent des représentants des associations de locataires et de propriétaires. Elle convoque les parties en conflit par une lettre simple et cherche à dégager un accord amiable qui satisfasse tout le monde.
• En aucun cas elle n'émet de jugement exécutoire mais donne une recommandation qui pourra être pris en compte par le juge lors d'un recours devant le tribunal d'instance.
• Si aucun accord n'a pu se dégager, le bailleur devra impérativement saisir le tribunal avant la fin du bail sinon, il devra attendre la prochaine échéance pour le faire.

Les charges impayées et à payer

• Si le locataire conteste le montant des charges ou de la réactualisation de celles-ci, il doit en informer le propriétaire. Celui-ci est alors tenu de fournir le montant détaillé des charges et des travaux effectués dans la copropriété l'année écoulée ainsi que le bilan provisionnel pour l'année suivante. Ces documents justificatifs émanent de la copropriété et du syndic de l'immeuble qu'il fournit obligatoirement aux propriétaires.
• Le bailleur peut également entreprendre des démarches pour obtenir le règlement de charges non réglées par le locataire : un commandement de payer doit précéder de deux mois une procédure en tribunal d'instance. Si le bail comporte une clause de résiliation en cas de non-paiement des charges, une procédure d'expulsion peut être engagée