Le choix du locataire

• Au moment de choisir son locataire, le bailleur est en droit d'exiger de lui qu'il apporte les preuves de sa solvabilité. Les bulletins de salaire, les revenus financiers et toute autre source de revenus doivent être prouvés par des papiers officiels.
• La règle de gestion veut que le loyer ne dépasse pas le tiers du total des revenus du ménage locataire, déduction faite des crédits en cours.
• Si vous avez des inquiétudes concernant l'endettement de vos locataires, faites leur signer un papier où est stipulé l'absence ou le montant de leur endettement au moment de la signature du bail.

Les garanties

• Il est fortement conseillé de demander le versement d'un dépôt de garantie (en général 2 ou 3 loyers mensuels) qui sera reversé au moment du départ du locataire.
• De même, une caution peut être exigée auprès d'un tiers, parent ou ami des locataires.
• Pour se conformer aux normes juridiques, préférez un document standard.
• Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance multirisques habitation ainsi qu'un contrat annuel d'entretien de la chaudière auprès d'un spécialiste.

Travaux

• Un locataire peut effectuer n'importe quel aménagement à condition
   - Qu'il ne transforme pas votre local en vue d'une autre destination.
   - Qu'il n'effectue pas non plus des travaux qui remanieraient complètement la distribution des pièces, les équipements de chauffage ou sanitaire... à moins bien sûr, qu'il n'ait votre accord préalable.
• Si un propriétaire est victime d'un locataire "entrepreneur", le propriétaire est en droit de réclamer devant les tribunaux la remise en état complète du logement au moment de son départ.
• Si c'est le propriétaire qui décide d'effectuer des travaux d'amélioration ou d'entretien du logement ou des parties communes, le locataire ne peut s'y opposer à la condition que ces travaux ne durent pas plus de 40 jours et ne rendent pas les locaux impossibles à vivre. Auquel cas, le locataire est en droit de demander une diminution du loyer et même de résilier le contrat de bail.
• Si c'est le locataire qui souhaite effectuer des travaux dans le logement, le propriétaire peut s'y opposer ou laisser faire sans participer aux frais.
• Par contre, si le locataire demande de participer à des travaux d'amélioration, pourquoi refuser si le logement prend de la valeur ?
• Dans tous les cas, un accord écrit est préférable et donne des droits, négociés au préalable avec le locataire, notamment sur la qualité des travaux par exemple ou les limites exactes de ce qui sera transformé et remanié.

Le loyer >>

• C'est le propriétaire qui fixe librement le montant du loyer. Quelques conseils cependant :
• La réactualisation du loyer n'intervient qu'une fois par an à l'anniversaire du bail.
• Le loyer peut être majoré uniquement selon l'indice du coût de la construction (exprimé chaque trimestre) de l'année qui vient de s'écouler.
• Au moment du renouvellement du bail, le propriétaire peut alors réévaluer le montant du loyer s'il est manifestement sous-évalué par rapport à ce qui se pratique dans le voisinage. Mais le nouveau loyer doit être proposé au moins six mois avant le terme du bail.
• Les procédures sont assez complexes et il existe des exceptions.
• L'augmentation du loyer en cours de bail peut intervenir uniquement si une clause a été prévue dans le contrat.

Les impayés

• La crainte généralement partagée par tous les propriétaires n'est pas tellement justifiée : chaque année, moins de 2 % des baux sont sujets à litige et encore moins concernent des impayés.
• Avant toute procédure, il importe d'envoyer un commandement de payer au locataire par huissier de justice. Ce commandement doit reproduire l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
• Il faut aussi mobiliser la caution si le bail en désigne une. Si le locataire bénéficie d'allocations logements, il est possible de demander à ce qu'elles soient versées directement au propriétaire.

Les recours

• Le propriétaire peut saisir le juge d'instance en référé si ses demandes de règlement répétées n'aboutissent pas et si le locataire n'a pas obtenu de l'instance de conciliation des délais de paiement.
• L'expulsion est alors prononcée et un dernier délai de deux mois est alors accordé au locataire.
• Le propriétaire est également en droit de demander une saisie des biens ou une saisie sur salaire en guise de dommages et intérêts et en remboursement du préjudice subit.
• Si un bailleur ne doit pas prélever automatiquement son loyer sur le compte en banque du locataire ou à la source (sur le salaire), ou bien encore à l'avance, il ne peut pas non plus obliger à payer au trimestre.

L'expulsion

• Si le locataire ne paye pas son loyer, le bailleur doit commencer par envoyer, par l'intermédiaire d'un huissier de justice, un commandement de payer (qui sera facturé au locataire). Celui-ci doit obligatoirement reproduire l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 qui précise les droits de chacun.
• Si deux mois plus tard, la somme n'est pas versée par le locataire, le propriétaire doit se retourner vers la juridiction compétente (juge d'instance des référés) qui accordera ou non des délais de paiement et un échelonnement des remboursements des arriérés de loyer, des dommages et intérêts et le remboursement des frais de justice.