Etre locataire implique des devoirs comme celui de payer son loyer ou d'entretenir le logement. Mais le législateur a également mis en place une batterie de droits pour protéger les locataires des propriétaires peu scrupuleux. Tour d'horizon.

Le bien loué

• Premier principe : le logement doit être loué en bon état et le rester.
• Les grosses réparations incombent au propriétaire qui a obligation d'entretenir son bien, d'assurer la jouissance paisible du logement à son locataire, d'apporter des garantis contre les vices ou les défauts qui empêcheraient d'utiliser normalement le local.
• Le locataire effectue les menues réparations et l'entretien (plomberie, électricité) et il participe aux charges.
• Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, notamment s'il n'exécute pas certains travaux indispensables, le locataire peut entamer une procédure d'injonction de faire en s'adressant au greffe du Tribunal d'Instance (seulement après avoir recherché une solution amiable). Mais le locataire ne doit pas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Le loyer

• Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.
• La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail.
• L'augmentation ne peut être supérieure à l'indice du coût de la construction établi par l'INSEE.
• Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire ont convenu de travaux d'amélioration payés par le propriétaire. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.
• Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut être augmenté sous certaines conditions. Si le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué (et uniquement dans ce cas), il peut proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
• Il doit alors adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Elle doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer.
• Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut, en aucun cas, donner congé.

Comment réagir

• Soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer et il manifeste son accord au propriétaire par écrit.
• Soit il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire peuvent alors saisir (sans frais), la commission départementale de conciliation (en préfecture).
• Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance qui fixera un loyer en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Sinon, le contrat est reconduit avec le même loyer.
• Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer, l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans. Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, elle doit être étalée par sixième sur six ans.
• Attention, en région parisienne des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail.
• Dans tous les cas, le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux ne doit pas être augmenté.

Travaux

• Si le locataire s'est entendu avec le bailleur pour effectuer des travaux d'amélioration du logement et que celui-ci reste ensuite sourd à ses demandes, le locataire ne peut pas refuser de payer unilatéralement le loyer (ou d'en grever une partie) au titre d'un non-respect de ses engagements. Il risque alors de se retrouver en situation de rupture de contrat et de subir une procédure pour expulsion.
• La loi indique que le locataire doit pouvoir jouir de son logement paisiblement. Un vice ou une dégradation des conditions de séjour entraîne une obligation de réparation ou d'indemnisation du bailleur si l'affaire est portée devant le tribunal d'instance (après tentative de conciliation).

Prendre congé

• Seul le locataire peut mettre fin à la location. Le congé doit indiquer le motif.
• Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail, avec un préavis de trois mois.
• Ce délai est réduit à un mois dans certains cas (mutation ou perte d'emploi, bénéficiaire du RMI, changement de domicile justifié par un état de santé pour les personnes de plus de 60 ans).
• Si le locataire quitte les lieux avant la fin du préavis, il doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si, entre temps, un nouveau locataire lui succède avec l'accord du propriétaire.
• Le propriétaire qui veut reprendre son logement ne peut le faire avant l'expiration du bail, sauf si le locataire ne remplit pas ses obligations.
• Dans tous les cas, le congé doit être impérativement donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier, dans le délai réglementaire.
• Le propriétaire qui souhaite récupérer son logement à la fin du bail peut le faire mais uniquement pour occuper le logement (lui ou quelqu'un de sa famille), pour le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.
• Le congé doit toujours être donné avec un préavis de six mois minimum avant la fin du bail. Si le locataire quitte le logement avant la fin de ces six mois, il ne paiera que le loyer correspondant à la période pendant laquelle il a occupé le logement.
• Le locataire a priorité pour acheter le logement si le propriétaire décide de le mettre en vente.
• Le propriétaire doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente.
• Le non-respect du bail par le locataire de l'une de ses obligations (retards répétés de paiement des loyers, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage) peut constituer un motif légitime et sérieux.
• Les gens âgés ou en situation de détresse financière peuvent prétendre à des protections.

Le dépôt de garantie

• Le dépôt de garantie versé par le locataire est rendu par le propriétaire dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés.
• Le dépôt de garantie doit être remboursé intégralement au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées que doit le locataire au titre des dégradations dues à un usage anormal du logement.
• C'est au propriétaire d'en apporter la preuve. Les dégradations dues à la vétusté ne sont pas imputables au locataire.

Vivre à plusieurs

• Si vous vivez maritalement et partagez un logement en location, sachez que les protections sont fonction de votre statut.
· Si les deux noms figurent dans le bail, vous êtes colocataires, c'est-à-dire tous les deux locataires et vous bénéficiez d'un droit équivalent sur le logement.
· Si seule une personne figure sur le bail, elle est le seul locataire. A la différence de la situation d'un couple marié, l'autre est occupant sans titre et il est considéré comme hébergé. Attention aux conséquences !

L'expulsion

• Lorsqu'il reçoit un commandement de payer délivré par un huissier, le locataire insolvable a intérêt à saisir le Fonds de Solidarité Logement pour demander une aide financière.
• Le commandement de payer doit indiquer cette possibilité. La saisie des biens ou d'argent sur un compte n'est permise que par décision de justice.
• Lorsque le bail a été résilié par le juge du Tribunal d'Instance, le locataire peut demander des délais au juge pour quitter le logement (de trois mois à trois ans).
• Le locataire surendetté peut, pour le paiement de sa dette, bénéficier de la loi sur le surendettement des particuliers. Le locataire saisit la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l'échelonnement des arriérés de loyers.
• Pendant la période d'hiver (1er novembre au 15 mars), aucune expulsion ne peut avoir lieu sans relogement, sauf s'il s'agit d'un local situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.