L'achat pour un couple marié

• Le domicile conjugal bénéficie d'un statut particulier que les lois sur le mariage régissent depuis des décennies, aussi bien pour l'achat que pour la vente.
• Il faut systématiquement l'accord des deux personnes du couple pour le vendre, le louer ou l'hypothéquer, même s'il n'appartient qu'à un des deux époux.
• La loi est tout aussi précise en ce qui concerne l'achat. Les époux peuvent acheter ensemble ou séparément, mais selon leur régime matrimonial, communauté réduite aux acquêts (régime normal) ou la séparation de biens, ils bénéficient de protections différentes.
• En cas de mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, les biens achetés après le mariage sont considérés comme des achats en commun, sauf mention expresse sur l'acte d'achat.
• La répartition peut être différente dès lors qu'un des époux apporte des fonds propres qui ne proviennent pas de la communauté (héritage, produit de la vente d'un bien détenu avant le mariage…).
• Dans le cas contraire, et si l'un des époux déclare financer plus de 50 % du bien, l'autre pourra réclamer une reprise (c'est-à-dire une compensation) en cas de décès de son conjoint ou de divorce.
• En cas de mariage sous le régime de la séparation des biens, seul celui qui apporte l'argent est considéré comme propriétaire.
• En cas d'apport commun, l'achat est en indivision, au prorata de l'apport de chacun. En cas de prêts, chacun est censé contribuer au remboursement pour moitié, et la fraction du bien financée par ce biais sera considérée comme appartenant à part égale aux deux.

Acheter quand on est pacsés

• Depuis le 13 octobre 1999, le gouvernement a mis en place le Pacte Civil de Solidarité (PACS), une législation spéciale pour les couples non-mariés désirant officialiser leur situation, à mi-chemin entre concubinage et mariage.
• Les couples régis par cette loi peuvent acheter un logement en toute quiétude. Le régime est celui de l'indivision, au même titre que celui des concubins.

L'achat en indivision

• C'est la pratique la plus courante. Le principe est simple : chacun paye une partie du bien, soit à égalité (50-50), soit de manière inégale (65-35 par exemple).
• Cette répartition décidée d'un commun accord doit figurer dans l'acte d'acquisition.
• De même, cet acte peut prévoir, et c'est une sécurité à ne pas négliger, les modalités de la gestion du bien en indivision en cas de séparation ou de décès. Les clauses peuvent notamment régler les questions qui pourraient se poser lors du décès de l'un ou l'autre des concubins en ouvrant droit à un rachat de la part du défunt par la personne survivante.
• Cette situation juridique entraîne un partage des droits et des devoirs, à égalité, quelle que soit l'importance de la part de "copropriété" de chacun. Toutes les décisions afférentes à la propriété doivent être prises en commun, comme les questions de la copropriété si le bien est situé dans un immeuble par exemple.

En cas de séparation

• Si l'un des deux propriétaires décide de quitter les lieux et de liquider sa part, l'autre ne peut s'y opposer.
• Si aucune convention d'indivision n'a été signée, la personne restant dans les murs dispose d'un droit prioritaire de rachat de la quote-part du vendeur.
• Mais si un des deux choisit de rester sans pouvoir ou vouloir racheter la part de l'autre, il est possible de convenir d'un montant versé chaque mois (comme un loyer) équivalent à la part de celui qui s'en va.
• En cas de désaccord persistant, c'est le tribunal de grande instance qui est compétent et qui peut décider du partage ou de la poursuite de l'indivision pendant deux ans au maximum.

La tontine

• Qu'est-ce qu'une tontine ? c'est la mise en commun d'une épargne, une sorte de "banque primitive" accessible à tout un chacun.
• La clause de tontine dans le cas d'un achat immobilier est une convention insérée dans le contrat de vente qui stipule qu'au décès de l'un ou de l'autre des acquéreurs, le survivant est réputé seul propriétaire du logement, quelle que soit sa mise de départ. Les héritiers du défunt ne peuvent prétendre à récupérer quoi que ce soit.
• La spécificité de ce système réside dans le fait qu'il n'y a pas d'indivision. Aucun des propriétaires ne peut exiger le partage ou la vente du logement, y compris devant les tribunaux. Seul le décès est libératoire.
• En ce qui concerne le fisc, le copropriétaire restant en vie est taxé comme si une vente avait eu lieu à condition que le bien ne dépasse pas une certaine valeur. Sinon, il devra acquitter des droits de succession au taux de 60 % sur la moitié de la valeur estimée du bien.

Un cas particulier : la SCI

• Une Société Civile Immobilière est une véritable société dont le statut a été défini pour la gestion collective des biens immobiliers. Comparable aux sociétés par action, vous recevez des parts sociales proportionnellement à votre apport de départ.
• Toujours comme pour une société, les détenteurs de parts de SCI doivent respecter les règles de fonctionnement de la structure, à savoir tenir des assemblées générales, une comptabilité etc.
• C'est la SCI qui achète le bien immobilier et qui en est le détenteur légal. Les occupants de l'appartement sont alors considérés comme des locataires à titre gratuit.
• Autre avantage de la SCI, les biens déjà acquis avant la création de la société peuvent être cédés à celle-ci en contrepartie de parts proportionnelles à la valeur du bien apporté. A noter que la cession peut porter sur la nue-propriété ou sur l'usufruit.
• Les statuts de la SCI peuvent prévoir qu'en cas de décès, la société sera dissoute ou qu'elle continuera avec le seul associé survivant. Le survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu'ils puissent s'y opposer, la valeur de leurs parts.

Les prêts et les aides

• Avant de prêter la somme nécessaire, la banque appréciera les revenus séparément et non pas globalement comme si vous étiez mariés. De ce fait, il se peut que les conditions du prêt soient moins avantageuses que pour un couple marié (montant moindre ou intérêts plus élevés).
• Autre solution, les concubins peuvent être coemprunteurs, c'est-à-dire emprunteurs solidaires. Les deux souscripteurs sont totalement engagés vis-à-vis de l'établissement de crédit pour le montant total prêté. La situation est identique lorsque l'un emprunte et l'autre se porte caution solidaire.
• Enfin, il existe aussi la possibilité d'emprunter séparément auprès de différents établissements de crédit, mais cette formule est plus rare. Chacun des contrats de prêt est alors passé sous la condition de la passation du contrat de prêt par l'autre concubin. S'agissant d'un prêt d'épargne logement, chacun a droit à un prêt séparément.
• Si l'un des emprunteurs participe au financement du logement sans figurer dans l'acte de vente, il peut être considéré comme donateur ou comme créancier. Il a intérêt à faire signer à son concubin, une reconnaissance de dettes pour le prêt qu'il lui a consenti ou pour les charges du logement qu'il a payées. A ce titre, il peut se faire rembourser la somme qu'il a prêtée au concubin acquéreur, mais il n'a aucun droit sur la propriété du logement. Pour cela, il doit figurer comme coacquéreur sur l'acte de vente.