• La déduction forfaitaire. Les charges réglées au cours de l'année d'imposition sont à déduire, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent. La déduction s'applique aux frais de gestion, aux frais d'assurance (sauf la part des primes d'assurance pour loyers impayés figurant sur les contrats) et à l'amortissement du capital immobilier. La déduction forfaitaire est calculée à partir du revenu brut. Elle est de 14 % pour les logements anciens ou récents. Elle reste fixée à 6 % pour les logements neufs loués dans le cadre de l'investissement Périssol. Le taux de la déduction forfaitaire peut monter à 25 % sur une période déterminée pour les revenus fonciers des logements achetés dans le cadre de la loi Méhaignerie ou Besson.

• Les dépenses d'amélioration, d'entretien, de réparation et de grosses réparations. Ces dépenses concernent les travaux dans un local d'habitation et qui apportent un confort supplémentaire sans pour autant modifier la structure du logement (instruction du 28 avril 1997), le maintien ou la remise en état du logement loué. Elles ne doivent pas modifier l'agencement initial car tout ce qui est considéré comme une reconstruction et qui revalorise le capital engagé est exclu. Attention, pour les travaux d'entretien comme de réparation ou d'amélioration des logements, toutes les pièces justificatives, notamment les factures d'entrepreneurs, peuvent être exigées par l'administration fiscale. D'autre part, la nouvelle TVA à 5,5 % exclut nombre de déductions fiscales pour les remplacer par un crédit d'impôts.

• La réduction d'impôt est égale à 20 % du montant des dépenses engagées au cours de l'année d'imposition dans la limite d'un plafond pluriannuel. Autrement dit, pour une même résidence principale, le montant des frais donnant droit à une réduction d'impôt ne pourra pas excéder, pour les sommes payées entre le 1er janvier 1997 et le 31 décembre 2001, le plafond de 20 000 F (personnes seules) ou de 40 000 F (couple marié). Ce plafond est augmenté des majorations pour personne et enfant à charge : 2 000 F pour le premier enfant ou chacune des autres personnes à charge, 2 500 F pour le second enfant et 3 000 F à partir du troisième enfant. La réduction d'impôt pour les dépenses réalisées jusqu'au 31 décembre 1996 était égale à 25 % d'un plafond de dépenses de 15 000 F (personnes seules) et de 30 000 F (couple marié). Elle était répartie sur deux ans : la moitié du plafond autorisé la première année, le surplus l'année suivante.

• Les frais de gérance. Ils concernent les propriétaires qui gèrent par procuration les logements qu'ils louent et qui peuvent déduire les frais occasionnés par les administrateurs de biens, les gérants d'immeubles, les concierges et les gardiens.

• Les dépenses antérieures à la location. Avant même de retirer les bénéfices d'un investissement immobilier, des frais importants peuvent être engagés comme la remise en état d'un appartement. Ces frais sont déductibles mais il est préférable de joindre une note à la déclaration en indiquant l'absence de location en 1998 au motif de l'état des locaux. Par ailleurs, le propriétaire doit s'engager formellement à louer le bien dès qu'il sera disponible.

• Les impôts locaux. La taxe foncière et les taxes annexes à cet impôt sont déductibles du revenu brut.

• Les intérêts d'emprunt. Lorsqu'un prêt a été consenti pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration de la propriété louée, les intérêts de ce prêt sont déductibles sans limitation de montant ou de durée. Cette déduction concerne également les frais accessoires (constitution du dossier, assurances...). Les héritiers qui règlent à crédit les droits de succession sur un bien immobilier qu'ils offrent à la location, peuvent déduire les intérêts réglés à ce titre.

• Cas particuliers. Lorsqu'un logement fait l'objet d'une sous-location, les revenus sont imposés selon les règles des bénéfices non commerciaux (déclaration n°2035). Lorsque le locataire utilise les locaux à titre professionnel, le propriétaire peut opter pour la TVA au lieu du droit de bail mais les revenus restent imposables selon la règle des revenus fonciers. La location d'un emplacement de parking est imposée dans la catégorie des revenus fonciers. La location en meublé est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

• Résidence principale. La réduction d'impôt concerne les travaux de grosses réparations et de ravalement que les contribuables font réaliser entre le 1er janvier 1997 et le 31 décembre 2001 par des entreprises dans l'habitation principale dont ils sont propriétaires. Le logement pour lequel sont engagées les dépenses, doit être achevé depuis plus de dix ans. Cependant cette condition d'ancienneté n'est pas exigée pour les travaux destinés à adapter le logement des personnes handicapées.

• Crédit d'impôts. Le nouveau crédit d'impôt concerne certaines dépenses d'entretien, réalisées entre le 1er janvier 1998 et le 31 décembre 2000, dans l'habitation principale dont le contribuable est propriétaire ou locataire, usufruitier ou même occupant à titre gratuit. Les dépenses d'entretien sont celles qui ont pour objet de maintenir un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la structure, l'agencement ou l'équipement initial. Le crédit d'impôt s'applique aux travaux réalisés par une entreprise et donnant lieu à l'établissement d'une facture. A compter du 15 octobre 1999, le taux du crédit d'impôt est porté de 15 à 20 % et les plafonds sont doublés. Les nouvelles limites annuelles de dépenses sont donc les suivantes : 10 000 F pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et 20 000 F pour un couple marié. Ces sommes sont majorées de 1 000 F pour le premier enfant et chacune des autres personnes à charge, de 1 500 F pour le second enfant et de 2 000 F par enfant à partir du troisième.

• Lorsque les charges se révèlent supérieures aux recettes, il se dégage un déficit foncier. Le déficit foncier de l'année 1998, pour la part qui ne résulte pas des intérêts d'emprunt, est imputable sur le revenu global à hauteur de 70 000 F ou de 100 000 F. Ce qui n'a pas été déduit est reportable sur les revenus des dix prochaines années. La loi permet l'imputation sur le revenu global du déficit foncier de l'année lorsque celui-ci résulte de dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts d'emprunt et dans une limite annuelle de 70 000 F. Une disposition particulière permet aux propriétaires qui donnent en location un bien immobilier dans le cadre de l'investissement Périssol d'imputer sur le revenu global le déficit foncier dégagé à hauteur de 100 000 F. Lorsque plusieurs biens immobiliers sont donnés en location et qu'un déficit est constaté sur au moins un logement faisant l'objet de la déduction au titre de l'amortissement Périssol, le plafond est de 100 000 F pour l'ensemble des déficits fonciers.

• Le régime du micro-foncier. Ce régime simplifié concerne les contribuables dont les recettes brutes annuelles n'excèdent pas 60 000 francs (2 500 francs de loyer mensuel). Il suffit de porter le montant du revenu sur la déclaration, il sera appliqué un abattement forfaitaire d'un tiers pour frais (33,33 %) par période de trois ans. Ce régime est irrévocable au cours de chaque période et renouvelable par tacite reconduction.

• Prime au social. Pour un logement loué ou sous-loué à des personnes déterminées (bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou étudiants titulaires d'une bourse de l'enseignement supérieur, organisme à but non lucratif agréé par le préfet...) et dont le loyer doit respecter certains plafonds (en 1998, le loyer annuel par m2 ne doit pas dépasser 336 F en Ile-de-France et 279 F en province), les revenus sont exonérés d'imposition pendant les trois premières années de location ou de sous-location. L'exonération est prorogée par périodes de trois ans si les conditions exigées sont toujours remplies. Par ailleurs, la loi n'exige pas que le logement constitue l'habitation principale du locataire, mais il faut établir un contrat entre le propriétaire et le locataire.

• Résidences de tourisme. Jusqu'au 31 décembre 2002, les résidences de tourisme situées dans certaines zones bien déterminées donnent droit à des avantages fiscaux supplémentaires à l'achat ou pour des gros travaux. La réduction d'impôt varie entre 10 et 15 % du prix de revient des logements retenus dans la limite de 250 000 francs (personnes seules) ou de 500 000 francs (couples mariés). Le propriétaire du logement doit s'engager à le louer nu pendant neuf ans au moins à l'exploitant de la résidence de tourisme. La réduction d'impôt est répartie sur quatre années. Pour la détermination des revenus fonciers, le taux de la déduction forfaitaire est de 6 % pendant les neuf premières années de location.

• DOM-TOM. L'avantage fiscal est accordé au propriétaire qui fait construire ou acquiert un logement neuf et qui prend l'engagement de le destiner pendant cinq ans, soit à sa propre habitation principale, soit à la location non-meublée à un locataire qui y fixera sa résidence principale. La réduction d'impôt se calcule sur la base du prix de revient de l'investissement. Cette base est répartie sur cinq ans y compris pour la souscription au capital de sociétés spécialisées.

• Loi Malraux. La réalisation d'une opération de restauration immobilière correspond à un investissement locatif où d'importants travaux de restauration sont prévus à l'origine. Ceux-ci doivent être exécutés dans le respect de certaines règles d'urbanisme. L'avantage fiscal consiste en la déduction du revenu global, sans limitation de montant, d'une grande part des travaux réalisés à l'exclusion de la part résultant des intérêts d'emprunt. Les travaux doivent être effectués dans le cadre d'une opération réalisée dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain. Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans.

• Demeures historiques classées. L'avantage pour le propriétaire est de pouvoir imputer sur son revenu global une partie des charges foncières. Celui-ci peut déduire de son revenu global les frais de réparation, d'entretien et d'amélioration, les frais de gérance et les intérêts des dettes. Les immeubles classés ou inscrits sur l'inventaire des monuments historiques, ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, bénéficient d'une exonération de droits de donation ou de succession. Les héritiers, donataires ou légataires doivent avoir préalablement souscrit avec les ministères concernés une convention à durée indéterminée.

• La réhabilitation en zone franche urbaine. Les propriétaires de logements situés en zone franche urbaine qui engagent des travaux en vue de la réhabilitation de ces biens immobiliers peuvent déduire les charges classiques, mais également les dépenses de démolition et les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs. Les déficits, à l'exception des intérêts d'emprunt, sont imputables sur le revenu global sans plafonnement.