Le bail ouvre des droits

• Le bail est le contrat par lequel un propriétaire s'accorde avec un locataire pour lui céder l'usage de son local pendant une période déterminée.
• Le propriétaire comme le locataire est en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.
• En l'absence de celui-ci, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.
• Le bail peut comporter un certain nombre de clauses, dont certaines très précises et tout à fait légales. Mais il en est d'autres qui sont considérées comme nulles et non avenues par la loi et la jurisprudence.
• Citons pêle-mêle : le prélèvement automatique du loyer sur un compte ou chez l'employeur.
• Une clause prévoyant la responsabilité collective des locataires pour des dégradations des parties communes.
• Une clause interdisant au locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans le logement.

Formalités obligatoires

• A la conclusion de l'accord avec le locataire, le propriétaire est tenu de fournir un contrat de bail qui permet de se mettre d'accord sur la nature et les conditions de la location.
• Un état des lieux précis doit être effectué et couché sur papier.
• Chaque mois ou chaque trimestre le propriétaire est tenu de délivrer une ou plusieurs quittances des loyers payés.
• Si l'immeuble est en copropriété, vous devez fournir des extraits du règlement de copropriété.
• Il faut prendre ses dispositions pour informer le fisc de tout changement intervenu, et ce afin de ne pas se retrouver à payer des taxes indues.
• Enfin, chaque année, le propriétaire doit fournir un justificatif des dépenses effectuées au titre des charges.

Durée

• Le bail est établi pour une période de trois, six ou neuf ans renouvelables par reconduction tacite.
• Pour donner congé au locataire, la lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au moins deux mois avant l'expiration du bail (à sa date anniversaire) est indispensable (ou par acte d'huissier). Si la procédure n'est pas respectée, le locataire en prend pour trois ans supplémentaires.

Les saisies et l'expulsion

• Comme dans tous les contrats, si l'on ne respecte pas ses obligations alors que l'on dispose des moyens nécessaires, la justice peut permettre la saisie des meubles, du véhicule ou de sommes détenues à la banque. Pour cela, un acte exécutoire doit être produit.
• Des délais de paiement sont généralement octroyés aux locataires en difficulté, que l'expulsion soit prononcée ou non. Mais le locataire a tout intérêt à signaler sa situation sociale : plus elle est précaire, plus le juge accordera de facilités et de délais.
• En cas de surendettement, chaque département a mis en place une commission (auprès de la Banque de France) qui peut statuer pour des facilités financières supplémentaires à accorder.
• L'expulsion intervient deux mois après un commandement de quitter les lieux mais des délais supplémentaires peuvent être accordés par le juge.
• Mise à part la période allant du 1er novembre au 15 mars, l'expulsion peut intervenir à tout moment, uniquement avec le concours d'un huissier de justice, éventuellement accompagné d'un officier de police ou du maire de la commune ou encore de deux témoins indépendants des parties en présence.

La reprise du logement

• Le propriétaire peut reprendre son logement à la date échéance du bail à la condition qu'il y loge lui-même ou qu'il le cède à quelqu'un de sa famille. Attention, la lettre de congé doit impérativement contenir les noms et adresses du (ou des) bénéficiaire(s) de la reprise sous peine de nullité et de la reconduction du bail aux précédentes conditions.
• Si les personnes qui ont bénéficié de la reprise ne sont pas celles pour qui elle était destinée, le locataire est en droit de demander des indemnités sous forme de dommages et intérêts.
• En aucun cas le propriétaire-bailleur ne peut donner son congé au motif qu'il met son bien en vente.
• Certains congés pour causes légitimes et sérieuses peuvent être avancés par le propriétaire. A ce titre, la nécessité de travaux lourds et importants justifie le congé.

Dépôt de garantie

• Le bailleur a deux mois pour restituer le dépôt de garantie versé au début du bail.
• Il peut conserver uniquement une partie de cette somme si les comptes de l'immeuble n'ont pas encore été établis. S'il ne le fait pas, il est redevable de cette somme augmentée d'intérêts (environ 3,5 %).
• Pour réclamer la somme, une lettre recommandée avec accusé de réception puis une requête en injonction de payer prolonge l'action jusqu'au tribunal d'instance.
• Le droit français considère que la mise en vente d'un logement occupé donne un droit de priorité au locataire pour acheter le bien au prix demandé. A compter de la date de réception du congé, le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser l'offre.
• Les personnes âgées qui ne disposent pas de plus d'une fois et demie le SMIC ne peuvent quitter leur logement que si le bailleur propose une solution de relogement aux mêmes conditions.