L'administrateur de biens est en mesure de défendre efficacement les intérêts de l'investisseur et de le débarrasser des préoccupations liées à la location d'un bien. Ce service a un coût. Cependant, ce coût s'avère à terme moins important qu'il n'y paraît.

Le coût réel d'une gestion déléguée
L'administrateur de biens touche une rémunération correspondant à un pourcentage pris sur les loyers encaissés. Ce pourcentage s'élève généralement à 7 % du loyer encaissé hors TVA.

Néanmoins, l'évaluation du coût réel de cette gestion déléguée sur une période de 15 ans montre que cette délégation ne fait perdre en moyenne que 0,35 points en taux de rendement effectif après impôts et frais.

Pour ceux qui veulent éviter les contraintes d'une gestion personnelle, les services d'un administrateur de biens s'avèrent donc tout à fait abordables.

Cet équilibrage des comptes se réalise par divers facteurs :

• Tout d'abord, d'un point de vue fiscal, la gestion par un administrateur de biens offre la possibilité au bailleur de déduire chaque année les honoraires de gérance de son revenu foncier. Ainsi, les gros contribuables peuvent diminuer les honoraires de gestion de plus de la moitié par le simple jeu fiscal.

• Ensuite, un administrateur de biens pourra faire réaliser des économies d'échelle à son client :
- En ce qui concerne les délais d'inoccupation du bien lors d'un changement de locataire, il est estimé qu'un bailleur perd en moyenne un mois de loyer tous les cinq ans (ce qui équivaut à une perte de 8 % de son rendement cette année-là). Statistiquement, le délai de relocation d'une agence ou d'un cabinet d'administration de biens est plus court que lorsque un particulier s'en charge lui-même.

- La prise en charge des travaux d'entretien par un gérant peut également être un facteur d'économies : un professionnel bien implanté, qui gère plusieurs centaines de lots, peut mettre en concurrence les artisans (peintres, plombiers…) d'un quartier. L'économie ainsi réalisée peut atteindre 10 ou 15 % sur les travaux de réfection, voire 25 à 30 % sur des services-minute (ex : le remplacement d'un robinet). Or, on estime à 6-7 % du loyer annuel la somme qu'un bailleur doit affecter à ces travaux chaque année : au bout de 15 ans de gestion la facture peut donc s'alléger de plusieurs dizaines de millier de francs (ce qui gonfle d'autant le rendement).

- Même constat concernant la gestion des impayés de loyer (qui touche environ 2 % des baux en cours) : les professionnels s'avèrent mieux armés pour éviter ce risque. En effet, les exigences des professionnels sont généralement plus strictes que celles des particuliers : ils n'hésitent pas à exiger une ancienneté d'emploi, une caution solidaire de paiement des loyers et charges.

- Le risque est également atténué par les méthodes de recouvrement d'impayés des administrateurs : les accords passés par exemple avec les huissiers assurent un règlement des problèmes dans les plus brefs délais. C'est pourquoi on évalue que les risques d'impayés sont au moins divisés par deux.

- Certes, vous pouvez souscrire un contrat d'assurance afin de vous couvrir contre ce type d'éventualité. Si vous optez pour cette solution, sachez que l'avantage revient ici aux administrateurs de biens, lesquels bénéficient de tarifs de groupe préférentiels. Cela étant, dans les deux cas, les primes sont déductible des revenus, ce qui minore également le coût.

• Enfin, sachez que la rémunération de l'administrateur de biens est négociable :
- La gestion conjointe de plusieurs appartements peut vous permettre de bénéficier d'un barème privilégié.

- Vous pouvez aussi diminuer votre note d'honoraire en choisissant un gérant qui fait également office de syndic de l'immeuble (l'économie réalisée par le rapprochement des deux activités représentera un rabais d'environ un point sur le coût de gestion du bien).

- La négociation pourra porter sur le choix du type de gestion : la rédaction du mandat de gestion est libre, le bailleur peut choisir les services souhaités - que le professionnel facturera plus ou moins cher. Entre la gestion de base et les forfaits comprenant la gestion des sinistres et le recouvrement des contentieux, les tarifs s'échelonnent entre 5 et 9 %.

En dernier lieu, n'oubliez pas que la performance de la gestion déléguée repose sur la compétence du gérant. A vous de faire au mieux votre choix…

Une nouvelle possibilité : la gestion locative sur Internet

• Il est désormais possible de confier la gestion locative de votre bien sur Internet. Un site propose désormais ce service : DirectGestion.com.
• Ce service vous permet notamment d'accéder en temps réel à vos soldes ou d'interroger votre gestionnaire par email.
• Ce système souple et transparent propose en outre des tarifs de gestion particulièrement attractifs.